De allmännyttiga bostadsbolagen utgör en central komponent i den kommunala ekonomin i de flesta städer och kommuner. Den företagsekonomiska disciplinen borde således i än högre grad intressera sig för denna kategori av bolag och för deras betydelse för den reala ekonomin.
De allmännyttiga bostadsbolagen omsatte 82 miljarder kronor år 2022, och det totala fastighetsvärdet i dessa bolag överskred 1 200 miljarder kronor enligt de allmännyttiga bostadsbolagens centralorganisation. Samma år förvaltade de allmännyttiga bostadsbolagen totalt 995 000 lägenheter i Sverige, och inte mindre än 42 % av alla svenska hyreslägenheter är idag allmännyttiga[1]. Till dessa strikt bokföringsmässiga tillgångar bör läggas de ekonomiska sidoeffekter som ett optimerat bostadsutbud har i en kommun eller stad. Sammantaget är de allmännyttiga bostadsbolagen en betydande institutionell aktör i den svenska ekonomin, sprungen ur en politisk ambition att säkerställa välfärd och ekonomisk tillväxt på basis av en reglerad bostadsmarknad där kommunerna och deras politiska ledning spelar en viktig roll som huvudman för allmännyttiga bostadsbolag. Det finns ett flertal anledningar för företagsekonomer och närliggande discipliner[2], samtliga med en mer allmän samhällsvetenskaplig bakgrund) att studera de allmännyttiga bostadsbolagen. Vi argumenterar för att inte minst tre områden är av särskilt intresse och diskuterar dessutom en mer specifik anledning med avseende på de särskilt utsatta bostadsområden (enligt Polismyndighetens bedömning), som utgör en utmaning för städer där dessa finns.
Den första anledningen till att företagsekonomer i större omfattning bör studera allmännyttiga bostadsbolag är deras bidrag till att lösa bostadsproblematiken, som är en betydande fråga i många av landets kommuner. Allmännyttiga bostadsbolag tillhandahåller bostäder till kommunens invånare, vilket innebär att de förvaltar en av de viktigaste samhällsekonomiska resurserna inom ramen för en konkurrensutsatt ekonomi. Denna ekonomi understöds av en välfärdsstat som ger medborgarna en lagstadgad rätt till bostad. Den svenska bostadsmarknaden är traditionellt sett strikt reglerad och baseras på en prissättningsmodell som bygger på förhandlingar utifrån den estimerade ”boendenyttan”. Hyresrättsbeståndet fungerar därmed som en viktig mekanism för hur bostäder generellt prissätts. Flera bedömare, särskilt nationalekonomer, har dock pekat på brister i denna marknadsprissättning. Förhandlingsmodellen skapar betydande och bestående fördelar för de som lyckas få ett hyreskontrakt, men samtidigt gör den det svårare för inflyttande och yngre att få en bostad i kommuner med en dynamisk arbetsmarknad. Trots detta finns det fördelar med den svenska bostadsmarknaden, särskilt att den inte inkluderar så kallad social housing eller council housing (en term som används i Storbritannien). Sådana system riskerar att skapa stigma för hyresgästerna och tenderar att koncentrera familjer och individer med låg självförsörjningsgrad till specifika bostadskomplex. Detta leder i sin tur ofta till sociala och ekonomiska utmaningar.
Den andra anledningen till att företagsekonomer i större omfattning bör studera allmännyttiga bostadsbolag är den ökade finansialiseringen av det ekonomiska systemet, inklusive den kommunala ekonomin och vardagslivet i stort. Studier visar att kommuner och städer ofta får betala en premie för att låna på valutamarknaden[3], trots att kommuner har möjlighet att själva besluta om skattesatser och ofta förfogar över betydande tillgångar. Allmännyttiga bostadsbolag, som äger och förvaltar fastighetsbestånd med kalkylerbara marknadsvärden, erbjuder dock säkerheter som kan reducera upplåningsräntan. I Göteborgs Stad utgör exempelvis AB Framtidens lånefinansierade verksamhet en betydande del av stadens kapitalanskaffningsbehov. Detta skapar ett politiskt intresse av att säkerställa att de allmännyttiga bostadsbolagen är välskötta, att deras verksamhet bedrivs enligt företagsekonomiskt sunda principer och att de behåller sin politiska legitimitet. Samtidigt finns det juridiska implikationer kopplade till hur kommunallagstiftning och företagslagstiftning är utformad, formulerad och tolkad. Det skulle därför vara värdefullt om redovisningsforskare och affärsjuridiska forskare granskade denna lagstiftning mer ingående. Finansmarknadsforskare skulle också kunna identifiera intressanta samband på valutamarknaderna, särskilt hur kommunal upplåning påverkas av de fastighetsportföljer som kommunala bostadsbolag förvaltar på uppdrag av sina huvudmän, det vill säga städer och kommuner som äger bolagen.
Den tredje anledningen till att företagsekonomer i större omfattning bör studera allmännyttiga bostadsbolag är deras roll i den lokala och regionala marknadsekonomin. De allmännyttiga bostadsbolagen har ofta ett dubbelt uppdrag. Dels agerar de som konventionella fastighetsbolag, vilka erbjuder bostäder på kontraktsbasis och förvaltar sina fastigheter utifrån företagsekonomiska målsättningar och politiska visioner. Dels fungerar de som så kallade marknadsskapare, det vill säga aktörer som skapar förutsättningar för privata bolag att bygga, förvalta och sälja fastigheter i olika delar av kommunen eller staden. Kommuner strävar ofta efter att undvika en monopolsituation på den lokala bostadsmarknaden och försöker därför upprätthålla konkurrens på hyresmarknaden. Detta innebär vanligtvis att kommunen har en utvecklingsstrategi där både privata och kommunala bostadsbolag ska äga och förvalta bostadsbeståndet. Syftet är att skapa högre marknadseffektivitet i hur fastigheterna utvecklas och förvaltas, samt att skapa incitament för nya boende- eller kontraktsformer – exempelvis kombinationer av hyres- och ägandeformer. I attraktiva områden finns dessa incitament ofta naturligt, eftersom köpkraften hos hushållen som vill bo där i regel är hög. I mer socioekonomiskt utsatta områden, som de så kallade särskilt utsatta områdena, kan det däremot vara en större utmaning att få privata fastighetsbolag att vara aktiva och långsiktiga ägare. Företrädare för kommunala bostadsbolag framhåller ibland att de har ett politiskt motiverat ansvar att se till att även hushåll med lägre köpkraft får möjlighet att välja vilket fastighetsbolag de vill bo hos.
I Göteborg finns exempelvis flera privata fastighetsbolag representerade i åtminstone tre av de kvarvarande särskilt utsatta områdena, såsom Victoria Park i Lövgärdet samt Balder och Willhem i Bergsjön. De allmännyttiga bostadsbolagen uppfyller därmed de politiska förväntningar som dess huvudman – staden eller kommunen som äger bolaget – uttrycker, samtidigt som de tar hänsyn till företagsekonomiska förutsättningar. Hyresgästerna i Göteborgs särskilt utsatta områden har gynnats av att den politiska majoriteten, oavsett färg (borgerlig under 2018–2022 och rödgrön under innevarande mandatperiod), haft en tydlig vision för de så kallade miljonprogramsområdena. Visionen har inkluderat omfattande investeringar i upprustning, renoveringar, utökade sociala verksamheter och nyproduktion, särskilt av äganderätter i form av bostadsrätter eller småhus.
Att utveckla de särskilt utsatta bostadsområdena
En central del av det politiska uppdrag som de allmännyttiga bostadsbolagen förväntas hantera är att vända utvecklingen i så kallade särskilt utsatta områden, eller vad som inom bostadsbolagen ofta benämns som utvecklingsområden. I Göteborg är den tidigare särskilt utsatta stadsdelen Biskopsgården ett intressant exempel på hur de allmännyttiga bostadsbolagen kan göra skillnad både för de boende och för staden i stort.
I juni 2021 sköts en polisman till döds i Biskopsgården[4]. Händelsen väckte stor bestörtning och sågs som en bottennotering i den gängkriminalitet och det våld som blivit ett återkommande inslag i Sverige under det senaste decenniet. Två år senare, i september 2023, rapporterade Dagens Nyheter om Göteborgs Stads planer för att omvandla Biskopsgården från en ”ökänd förort” till en ”trädgårdsstad”[5]. I december 2023 meddelade Polismyndigheten att Biskopsgården inte längre skulle klassificeras som ett särskilt utsatt område[6]. Biskopsgården (ofta förkortat till ”Biskop” av de boende) har länge betraktats som en problematisk stadsdel, både av politiska företrädare och av göteborgare i allmänhet. Konflikter mellan grupper i södra och norra Biskopsgården har under många år präglat lokal och nationell nyhetsrapportering. Att stadsdelen nu har lyfts ur polisens mest graverande kategori är en betydande framgång för alla som arbetat för att lösa några av dess många utmaningar.
Frågan är hur denna anmärkningsvärda förändring kunde ske i ett av Sveriges många miljonprogramsområden, byggda mellan 1966 och 1975. En viktig faktor är att Göteborgs kommunfullmäktige gav stadens allmännyttiga bostadsbolag AB Framtiden i uppdrag att arbeta aktivt med att förbättra stadens sex särskilt utsatta områden. Målet var att dessa områden skulle avskrivas från Polismyndighetens lista senast 2025. AB Framtiden, som kan beskrivas som ett ”allmännyttigt bostadskonglomerat”, består av åtta fristående bolag, varav fyra är renodlade allmännyttiga bostadsbolag. Det är inom denna struktur som bostadsbolagen fått mandat att spela en central roll i omvandlingen av stadsdelar som Biskopsgården. Utöver detta har Göteborgs politiska ledning lanserat omfattande renoverings- och nybyggnationsprojekt i området. Även om det återstår att se hur dessa visioner realiseras, är det sannolikt att de allmännyttiga bostadsbolagen kommer att ha en avgörande roll i genomförandet av projekten.
Att omvandla ”ökända förorter” till ”trädgårdsstäder” är en ingen trivial utmaning. Politiska visioner begränsas dock inte nödvändigtvis av de resurser som krävs för att förverkliga dem, utan snarare av deras långsiktighet och attraktionskraft. Frågan om vilka projekt och aktiviteter som är legalt, ekonomiskt eller politiskt möjliga och önskvärda att genomföra inom ramen för de allmännyttiga bostadsbolagens nuvarande strategier och regelverk är något som både företagsekonomer, jurister och statsvetare bör undersöka.
Det är rimligt att anta att allmännyttiga bostadsbolag förvaltar sina fastighetstillgångar efter bästa förmåga, trots att de verkar inom en komplex kontext av ibland samverkande, men ibland även motstridiga ekonomiska, politiska och juridiska målsättningar. Det finns inget som tyder på att dessa bolag inte strävar efter att optimera värdet på sina tillgångar. Samtidigt gör de politiska inslagen i styrningen och ledningen av allmännyttiga bostadsbolag det svårt att likställa dem med privata eller börsnoterade fastighetsbolag, vars ägare ofta ser långsiktig lönsamhet och effektiv förvaltning som ledningens huvudsakliga uppdrag. Dessa skillnader i styrningspraktiker förtjänar att belysas i större omfattning, särskilt av företagsekonomer som kan bidra med djupare insikter i hur dessa unika organisationsmodeller fungerar och kan utvecklas.
Tillgången till bostad som ekonomisk motor och mänsklig rättighet
De tre aspekterna av de kommunala bostadsbolagens reguljära verksamhet som diskuterats ovan har i varierande grad attraherat akademiska forskare. Frågan om bostadsförsörjning är en återkommande politisk fråga, särskilt för boende i storstadsregioner och universitetsstäder, där medvetenheten om bostadsproblematiken ofta är hög. Det finns även omfattande forskning inom olika samhällsvetenskapliga discipliner som belyser aspekter som bostadspriser, bostadskvalitet, så kallad housing security, samt närliggande ämnen. Denna forskning har ofta ett starkt fokus på de boendes välfärd, med särskild uppmärksamhet riktad mot utsatta gruppers förmåga att få tillgång till kvalitativa bostäder, inte sällan med stöd i lagstadgade rättigheter. Ett kompletterande företagsekonomiskt perspektiv kan dock ge ytterligare insikter om de allmännyttiga bostadsbolagens roll. Här skulle frågor som kostnader, alternativkostnader och lönsamhet för olika projekt kunna granskas i förhållande till deras samhällsekonomiska nytta och påverkan på det befintliga fastighetsbeståndet. En sådan studie skulle till exempel kunna ge en indikation på om allmännyttiga bostadsbolag investerar mer eller mindre i underhåll och nybyggnation än privata fastighetsbolag, samt hur dessa investeringar fördelas över tid och genom olika konjunkturcykler. En annan intressant frågeställning är om vinster omfördelas mellan stadsdelar och distrikt inom ramen för den samlade kommunala ekonomin, och i så fall i vilken omfattning detta sker.
De allmännyttiga bostadsbolagen och den kommunala kapitalförsörjningen
Frågan om de allmännyttiga bostadsbolagens betydelse för den kommunala kapitalförsörjningen lämpar sig väl att undersöka ur ett finansteoretiskt perspektiv. Det är ett väletablerat faktum att de globala finansmarknaderna både har breddats och fördjupats under de senaste decennierna. Detta har medfört att även städer och kommuner behöver utveckla sin kompetens för att kunna agera effektivt och framgångsrikt på dessa marknader. Fastighetssektorn spelar en avgörande roll i den finansialiserade samtida ekonomin, då både bostadsbyggande och bostadsköp är starkt kopplade till ökad belåning på samhälls-, företags- och hushållsnivå. Detta bidrar till en högre omsättningstakt av kapitalstocken. Under den inflationsökning som skedde mellan 2022 och 2024, och de efterföljande räntehöjningarna, minskade både bostadsproduktionen och rörligheten på bostadsmarknaden som en följd av lägre bostadsförsäljning. Detta illustrerar både bostadssektorns och den reala ekonomins känslighet för ränteförändringar.
Det är sannolikt att även den kommunala kapitalförsörjningen har påverkats av högre inflation och ökade marknadsräntor, om än i mindre utsträckning än hushållen. Kommuner och städer har ofta möjlighet att låna kapital till lägre ränta, bland annat med stöd av värdet på sitt fastighetsbestånd. Denna förmåga ger kommuner möjlighet att motverka ekonomisk stagnation genom att initiera bygg- eller renoveringsprojekt, förutsatt att det finns en politisk vilja att låta de allmännyttiga bostadsbolagen ta en aktiv roll i detta arbete. Oavsett dessa förutsättningar borde de allmännyttiga bostadsbolagens aktiviteter på finansmarknaderna vara av stort intresse för forskare med ett finansteoretiskt fokus.
Alexander Styhre,
professor i företagsekonomi, inriktning mot management och organisation, vid Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet.
Sara Brorström,
professor i företagsekonomi, inriktning mot management och organisation, vid Handelshögskolan vid Göteborgs Universitet.
Läs en intervju med Sara här >
[1] Sveriges Allmännytta, (2024), https://www.sverigesallmannytta.se/allmannyttan/, besökt 13 augusti, 2024.
[2] Grander, M. (2017). New public housing: a selective model disguised as universal? Implications of the market adaptation of Swedish public housing. International Journal of Housing Policy, 17(3), 335-352.
Grander, M. (2019). Off the beaten track? Selectivity, discretion and path-shaping in Swedish public housing. Housing, Theory and Society, 36(4): 385-400.
Grander, M. (2021). Allmännyttan och jämlikheten: Svensk bostadspolitik vid vägskäl?. Stockholm: SNS förlag.
Salonen, T. (2021). Samhällsbygget Gårdsten : allmännyttans framtid?, Stockholm : Premiss.
Westerdahl, S. (2021). Yield and the city: Swedish public housing and the political significance of changed accounting practices. Critical Perspectives on Accounting, 80, 102161.
[3] Cestau, D., Hollifield, B., Li, D., & Schürhoff, N. (2019). Municipal bond markets. Annual Review of Financial Economics, 11: 65–84.
Cornaggia, J., Cornaggia, K. J. & Israelsen, R. D. (2017). Credit ratings and the cost of municipal financing. Review of Financial Studies, 31(6), 2038-2079.
Schwert, M. (2017). Municipal bond liquidity and default risk. Journal of Finance, 72(4), 1683-1722.
[4] Sandén, T., Vasell, M. , Divinyi, S., Andreasson, J., Alveflo, M., och Linné, P. (2021). Polis skjuten till döds i Biskopsgården. Göteborgs-Posten, 2021-06-30.
[5] Näslund, L. (2023). Ny miljardplan ska lyfta Biskopsgården från ökänd förort till trädgårdsstad. Dagens Nyheter, 2023-09-17.
[6] Hilmersson, E. (2023). Polisen: Biskopsgården inte längre särskilt utsatt område. Göteborgs-Posten, 2023-12-01.
