Hoppa till innehåll

Företagsekonomisk tidskrift

Företagsekonomisk tidskrift

Organisering av social hållbarhet vid renoveringsprojekt inom allmännyttan

Läs artikeln om klyftan mellan mål och process i socialt hållbarhetsarbete på bostadsmarknaden.

Dela denna artikel

För bara ett decennium sedan var så kallad social hållbarhet underprioriterat i förhållande till ekologisk och ekonomisk hållbarhet[1]. I dag är situationen den omvända, särskilt inom stadsutveckling och stadsplanering, där social hållbarhet är ett frekvent förekommande begrepp[2]. När ett begrepp blir allmänt spritt kan också dess innebörd förändras. Organisationer måste översätta policybegrepp till verksamhetsmål och praktik. Denna artikel redovisar resultat från fyra fallstudier genomförda i Göteborg.

Allmännyttan omfattar kommunala fastighetsbolag över hela Sverige och har en särskild uppgift att erbjuda hyresbostäder till alla. I dag är 54 procent av Göteborgs bostäder hyresrätter, och av dessa ägs 55 procent av allmännyttan. De kommunala fastighetsbolagen har i uppgift att se till att hyrorna är på en sådan nivå att även människor med låga inkomster har råd att bo, och de förväntas samtidigt bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Då det skett strukturella förändringar inom bostadspolitiken i Sverige som både förändrar villkoren för hyresgästers inflytande och förutsättningarna för hur renoveringar bekostas är dessa processer särskilt viktiga att studera. I en rapport som sammanfattar vår forskning om renovering av miljonprogrammet finns en överblick över bostadspolitikens omvandling[3].

De fyra renoveringsprocesser som vi studerade omfattade tre kommunala fastighetsbolag. Vi var intresserade av hur hållbarhetsarbetet redovisades av fastighetsbolagen i årsrapporter och hållbarhetsrapporter under åren 2016–2021. Vi ville dessutom se hur renoveringen organiserades: hur processen såg ut, vilka som fick vara med och ha inflytande och vad som blev resultatet av det. Vi observerade samråd och dialogmöten samt intervjuade nyckelaktörer.

Social hållbarhet kan förstås både som mål, vad man vill uppnå, och som process, hur man uppnår det. I praktiken är ”vad” och ”hur” intimt sammanlänkade. Det innebär att de aktörer och perspektiv som är inkluderade i processen också kommer att påverka hur målen definieras[4]. Därför blir frågor om deltagande och inkludering viktiga i studiet av social hållbarhet.

Vad fick då social hållbarhet för innebörd i de studerade fastighetsbolagens redovisningar? Social hållbarhet relaterades både till målet att det ska finnas tillgängliga och prisvärda bostäder till alla och till processer som nybyggnationer, renoveringsprocesser och fritidsaktiviteter. Men i hållbarhetsrapporter förblev ”prisvärda bostäder” ett begrepp som aldrig förklarades eller sattes i relation till kostnad för bostäder och de boendes inkomster. I hållbarhetsrapporterna fanns inte heller några redovisningar av hyreshöjningar eller hur många som flyttade efter renoveringar.

Sociala aktiviteter och samarbete med civilsamhället lyftes fram som viktiga för att skapa långsiktig social utveckling, trygghet och tillit. Som framgår i de dokument som vi studerat initierade och stödde fastighetsbolagen sociala aktiviteter som skedde lokalt i bostadsområdena. I varierande grad användes ”social hållbarhet” som etikett på aktiviteterna. De värden och aktiviteter som lyftes fram är exempel på sociala aspekter och dimensioner[5] men de gavs ingen tydlig koppling till hållbarhetsfrågor.

Fastighetsbolagen lyfte fram vikten av att lyssna på hyresgäster. Exempel på ”lyssnande praktiker” fann vi bland annat i enkätundersökningar där bolagen frågade sina hyresgäster vad de ansåg vara viktigast i hållbarhetsarbetet. Dessa lyssnande praktiker ramade in hyresgästernas svar inom ramen för ”kundnöjdhet” eller som viktiga komponenter för att hyresgäster skulle bo kvar eller få en ”positiv känsla” för renoveringsprojekt.

Vår studie visar att sociala hållbarhetsmål som att ”alla ska kunna bo kvar” nämndes löpande i texter, men de redovisades inte i konkreta mål (vad som skulle uppnås) och strategier (hur det skulle göras).

En viktig fråga i våra fallstudier var hur inkluderande renoveringsprocesserna var och vilken roll som hyresgästerna fick. Vi gav de fyra renoveringsprocesser som vi studerat fiktiva platsnamn: Rosenhill, Tulipangården, Nejlikegatan och Björnkulla.

I fallet Rosenhill pratade bolagets representanter om ”varsam renovering”. Hyresgästerna fick tidigt veta att de skulle få möjlighet att påverka inredningsdetaljer och olika ”tillvalspaket”, men inte de stora ”tekniska” beslut som gjordes i relation till projektet. Hyresgäster väckte dock kontinuerligt större frågor om övergripande åtgärder, tekniska detaljer och möjliga hyreshöjningar. Hyresgäster väckte dessutom frågan om ”underhållsskuld”. Att fastigheten inte renoverats på mycket länge påverkade omfattningen av de åtgärder som behövde göras. De var oroliga att de skulle drabbas av kraftiga hyreshöjningar. Frågan om underhållsskuld är relevant i relation till hållbarhet eftersom det handlar om tidsaspekter och fördelning av ansvar över generationer. Hållbarhet för vem och med vilka tidsperspektiv är centrala frågor.

Efter att hyresgäster engagerat sig med stöd från Hyresgästföreningen, HGF, valde fastighetsbolaget så småningom så kallad relining av befintliga rör i stället för stambyte, för att minska ingrepp i lägenheterna. Under processen diskuterades aldrig frågan om hyreshöjningar mellan hyresgästerna och fastighetsbolaget. Fastighetsbolaget hänvisade till att hyran inte kunde diskutera innan renoveringens detaljer var avgjorda. Det fanns beslut om varsam renovering, som skulle innebära minsta möjliga hyreshöjning, men det fanns inte några förtydliganden om hur hållbarhetsmål med minsta möjliga hyreshöjning skulle genomföras.

I Tulipangården genomförde fastighetsbolaget en undersökning som visade att boende ville undvika en totalrenovering och höga hyreshöjningar. Bolaget ledde dialogprocessen och HGF var involverad i hyresförhandlingarna. Boende var engagerade i renoveringsplanerna, men de tekniska frågorna kring renoveringen diskuterades inte öppet med hyresgästerna. I stället för att prata om de reella renoveringsbehoven valde bolaget att fokusera på fasader och gemensamhetsutrymmen, som de ansåg var standardhöjande åtgärder som motiverade hyreshöjningar. HGF hade en annan uppfattning och begärde ut tekniska rapporter från bolaget för att kunna se argumenten, men nekades tillgång till rapporterna. Bolaget genomförde omfattande dialogaktiviteter, men i fokus var varken skillnader mellan underhåll och standardhöjande åtgärder eller vilket underhåll som behövdes för husens långsiktiga hållbarhet. I Tulipangården betonades ”sociala dimensioner”, det ordnades många dialogaktiviteter, med fokus på trivsel, snarare än ”social hållbarhet”, till exempel mål om att alla skulle kunna bo kvar.

I båda fallen – Rosenhill och Tulipangården – innebar ”varsam renovering” i praktiken att underhåll sköts på framtiden då stambyte inte genomfördes eller ersattes av relining.

Renoveringsprocessen på Nejlikegatan är en kontrast till ovanstående fall då boende involverades på ett mer substantiellt sätt. Byggnaderna hade bedömts som rivningsobjekt på grund av höga radonnivåer och omfattande renoveringsbehov. Fastighetsbolaget beslöt senare att renovera i stället för att riva. Under ett möte med hyresgäster informerade bolaget om att lägenheterna måste evakueras under fyra till sex månaders tid. Boende uttryckte en stor oro, både för evakueringen och för kommande hyreshöjningar. En stark misstro mot bolaget uttrycktes också som en följd av att så viktig information getts under de sista fem minuterna av mötet. En samrådsgrupp bildades. Efter dialog med HGF, där en pådrivande representant lyckades diskutera tekniska detaljer med bolaget, ändrades ganska många av de initiala planerna, och renoveringen kunde genomföras utan större hyreshöjningar. I detta fall fick hyresgäster inflytande delvis genom att det fanns teknisk kompetens genom HGF och en enträgenhet i försöken att påverka fastighetsbolaget.

I vårt sista exempel, Björnkulla, hade fastighetsbolaget höga ambitioner att organisera processen på ett bra sätt, men boendes engagemang var lågt. Bolagets planer innebar omfattande renovering av badrum, kök samt avlopps-, el- och ventilationssystem, som enligt bolaget skulle uppdateras till dagens tekniska krav. Hyresgäster uppmuntrades att ”önska fritt” gällande utformningen av badrum och kök. Några hyresgäster undrade vad hyreshöjningen skulle landa på, men de hänvisades till den framtida förhandlingen mellan HGF och bolaget. Byggnaders tillstånd, säkerhet och trygghet definierades som viktiga men icke-förhandlingsbara frågor. Hyresgästerna hänvisades till ingenjörernas kompetens och förutsattes lita på dem. Beslut om varsam renovering påverkade dialogprocessen även i detta fall. Fastighetsbolaget erbjöd en basnivå med lägre hyreshöjning för minst 50 procent av hyresgästerna, men i princip till alla som så önskade. Det uppstod inte några uttalade protester bland hyresgästerna. Bolaget fokuserade hållbarhetsfrågor men betonade husets materiella hållbarhet, utifrån idén att byggnader renoverade enligt moderna krav och standarder kommer att vara ett hållbart boende även för framtida hyresgäster.

De två senare fallen, Nejlikegatan och Björnkulla, belyser att hyresgäster kan få inflytande genom mobilisering och teknisk kompetens, men också att hyresgästers inflytande begränsas av komplicerade processer där renovering och hyresförhandling sker separat och med liten insyn. Omsorg om byggnadernas hållbarhet över tid och sociala hållbarhetsmål, såsom att alla ska kunna bo kvar efter renovering, blir frågor som i hög grad är i händerna på fastighetsbolagen.

Hur kan bättre samstämmighet mellan hållbarhetsmål och process uppnås?

Hur kan då bättre samstämmighet mellan hållbarhetsmål och process uppnås? Sociala hållbarhetsmål när det gäller bostäder handlar bland annat om tillgängliga och prisvärda bostäder och minskad segregation. Fastighetsbolagens fokus på sociala frågor som trygghetsdörrar, gemensamma utrymmen och sociala aktiviteter som läxhjälp är alla viktiga frågor, men hur de relaterar till hållbarhet är inte självklart.

Social hållbarhet innebär att tidsperspektiv, rättviseaspekter och hur avvägningar görs mellan motstridiga mål bör diskuteras öppet. I vår dokumentanalys och våra observationer är dessa aspekter emellertid frånvarande. Renoveringsprocesserna var delvis inkluderande, men inte i något fall fanns det möjlighet för berörda och engagerade hyresgäster att få tillräcklig information och att delta i och ha inflytande över hållbarhetsarbetet i alla dess dimensioner.

Ett resultat av vår studie är att vi ser vi en klyfta mellan social hållbarhet som mål och social hållbarhet som process, samt mellan de generella formuleringarna kring tillgängliga prisvärda bostäder och de faktiska renoveringsprocesserna. En följd av det är en slagsida mot processaspekterna, på bekostnad av ett fokus på substantiella hållbarhetsmål att arbeta mot. Huruvida praktiker är inriktade på att inte bara lyssna och driva fram processen utan också präglas av en syn på deltagare som legitima kunskapsproducenter avgör om det blir symboliskt deltagande eller verkligt inflytande.

Linda Soneryd är professor i sociologi vid Örebro universitet och forskningsledare på Score, Stockholms centrum för forskning om offentlig sektor

Elena Bogdanova disputerade vid Max Planck-institutet i Köln och är lektor i sociologi vid Göteborgs universitet


[1] Boström, M. (2012). A missing pillar? Challenges in theorizing and practicing social sustainability: Introduction to the special issue. Sustainability: Science, Practice, and Policy, 8(1), 3–14.

[2] Langergaard, L.L. (2019). Interpreting ”the social”: Exploring processes of social sustainability in Danish non-profit housing. Local Economy, 34(5), 456–470.

[3] Thörn, H., Bogdanova, E., Polanska, D. & Soneryd, L. (Red.) (2023). Standardhöjning eller underhåll? Deltagande och hållbarhet i renoveringar av hyresbostäder. Scores rapportserier 2023:1, Stockholm: Score.

[4] Vifell Casula, Å. & Soneryd, L. (2012). Organizing matters: How ”the social dimension” gets lost in sustainability projects. Sustainable Development, 20(1), 18–27.

[5] Ballet, J., Bazin, D. & Mahieu, F.-R. (2020). A policy framework for socialSustainability: Social cohesion, equity and safety. Sustainable Development, 28(5), 1388–1394.

Trafikverket – en kompetent marknadsingenjör?
Daniel Ericsson. Student­litteratur, 2019.
Framgångsrikt ledarskap handlar om att ledare flyttar fokus från sig själva till följarna och försöker få dessa att bli sina ”bästa jag"
Ålderismen bygger på vanföreställningar